《吉首市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》

政策解讀

一、《細(xì)則》制定有什么必要性？

答：一是一直沒(méi)有出臺(tái)吉首市物業(yè)管理的綱領(lǐng)性文件，僅僅依靠《民法典》、國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》《湘西自治州物業(yè)管理辦法》及住保、物價(jià)、住建、規(guī)劃等部門的各項(xiàng)單項(xiàng)政策，許多部門之間就涉及物業(yè)管理范疇缺乏系統(tǒng)對(duì)接，在事中事后監(jiān)管方面，監(jiān)管缺失、檢查任性、執(zhí)法不力等問(wèn)題仍然比較突出，公共服務(wù)存在不少薄弱環(huán)節(jié)，辦事效率不高，甚至推諉扯皮，服務(wù)意識(shí)不強(qiáng)，人民群眾仍然深受辦事慢、辦事難之苦。二是源頭問(wèn)題時(shí)發(fā)未絕，“帶病早產(chǎn)小區(qū)”時(shí)有發(fā)生，部分建設(shè)單位將未經(jīng)過(guò)綜合竣工驗(yàn)收樓盤擅自交付業(yè)主、建設(shè)單位未經(jīng)過(guò)前期物業(yè)招投標(biāo)衍生“父子物業(yè)”、“夫妻物業(yè)”、“朋友物業(yè)”，導(dǎo)致前期物業(yè)承接查驗(yàn)缺失，整個(gè)小區(qū)形成過(guò)程中缺乏有力監(jiān)督，給業(yè)主入住后正常使用房屋、共用部位、共用設(shè)施設(shè)備等方面留下諸多隱患、嚴(yán)重?fù)p害了業(yè)主利益。三是對(duì)不需要資質(zhì)只需憑合同即可從事物業(yè)服務(wù)的物業(yè)企業(yè)，缺乏有效監(jiān)管措施，部分物業(yè)企業(yè)對(duì)上級(jí)督促交辦工作長(zhǎng)期處于應(yīng)付狀態(tài)、部分物企整體綜合素質(zhì)急待加強(qiáng)。四是用業(yè)主授予物業(yè)企業(yè)“私權(quán)領(lǐng)域的管理權(quán)”替代部分職能部門的“行政管理權(quán)”，物業(yè)企業(yè)對(duì)有違法行為的業(yè)主勸阻無(wú)效后，部分職能部門缺位，小區(qū)違法違規(guī)行為無(wú)法正常扼制，其他業(yè)主歸咎物業(yè)企業(yè)，導(dǎo)致亂象叢

生。五是業(yè)主委員會(huì)工作缺乏規(guī)范引導(dǎo)與監(jiān)督，部分小區(qū)業(yè)主利用業(yè)委會(huì)作為開發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)公司妥協(xié)的籌碼，導(dǎo)致業(yè)主缺乏正確的思想主流引領(lǐng)，嚴(yán)重影響小區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　二、《細(xì)則》起草的主要依據(jù)是什么？

　　答：《細(xì)則》起草的主要依據(jù)是根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》、《湖南省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《關(guān)于加強(qiáng)城市住宅小區(qū)協(xié)同治理的指導(dǎo)意見》（湘建房〔2021〕231號(hào)）、湘西自治州物業(yè)管理辦法》等法律規(guī)定，結(jié)合吉首市實(shí)際制定本《細(xì)則》。

三、《細(xì)則》的重點(diǎn)內(nèi)容有哪些？

答：《細(xì)則》共9章79條。其中有重點(diǎn)內(nèi)容17條，如下：

（一）明確部門職能職責(zé)，明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)、業(yè)委會(huì)（業(yè)主）權(quán)力義務(wù)。

（二）明確首次業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)（第14條）。

（三）明確管理規(guī)約、議事規(guī)則內(nèi)容，并建立全市統(tǒng)一模版（第15條）。

（四）明確業(yè)委會(huì)產(chǎn)生方式和成員條件（第21.22條）。

（五）修改業(yè)委會(huì)成員禁止行為，并賦予街道罷免提議權(quán)力（第26條）。

（六）明確物業(yè)保修金（第34條）。

（七）明確承接查驗(yàn)（第36條）。

（八）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)備案（第39條）。

（九）明確公共區(qū)域登記和公示（第40條）。

（十）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)變更物業(yè)服務(wù)費(fèi)程序（第49條）。（十一）明確物業(yè)服務(wù)企業(yè)退出手續(xù)和移交（第51條）。

（十二）明確專業(yè)單位不得采用強(qiáng)制措施（第53條）。

（十三）明確業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)（第55.56.57條）。

（十四）修改業(yè)主禁止性行為（第58條）。

（十五）明確公共收益指導(dǎo)（第61條）。

（十六）建立聯(lián)席會(huì)議制度（第73條）。

（十七）明確懲處措施（第74條）。

解讀機(jī)關(guān)：吉首市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局??????解讀人：謝俊方

聯(lián)系電話：0743-8520312

??????????????????? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?

負(fù)責(zé)人解讀《吉首市物業(yè)管理實(shí)施細(xì)則（試行）》.doc